부동산 대신 기술 인프라(데이터센터 리츠)에 투자하라
“이 글은 개인적인 공부 및 정보 공유용이며, 투자 손실에 대한 책임은 각 투자자에게 있습니다.”
안녕하세요. 핀피커입니다.
2025년 투자 시장에서 가장 흥미로운 변화 중 하나는 부동산 투자의 새로운 물결이 생겼다는 점입니다. 과거엔 오피스, 상가, 물류센터 리츠가 대부분이었다면, 2025년 이후엔 데이터센터 리츠가 새로운 투자 대안으로 급부상했습니다.
AI, 클라우드 산업의 성장 덕분에 데이터센터는 이제 단순한 건물이 아니라, 디지털 시대의 핵심 인프라로 인정받고 있습니다.
이 구조는 2026년에도 계속될 흐름이며, 부동산+기술의 결합이 만들어낸 새로운 투자 시장으로 빠르게 확산되고 있습니다.
[참고] 2025년을 주도한 투자 키워드를 모두 알고 싶다면 [투자전략 키워드 10가지를 통한 2025년 회고] 글을 확인하시는 것을 추천드립니다.
리츠와 데이터센터 리츠의 차이점
리츠(REITs: 부동산투자신탁)는 많은 투자자가 자금을 모아 빌딩, 물류창고, 상가, 아파트 등 부동산에 투자하고 임대료나 매각 차익을 배당으로 나누는 구조입니다. 쉽게 말해 부동산 펀드라고 생각하면 됩니다.
그런데 데이터센터 리츠는 조금 다릅니다. 이 리츠는 부동산 중에서도 데이터를 저장하고 처리하는 시설에 투자합니다. 즉, 건물의 주 세입자가 ‘AI 서버’와 ‘클라우드 회사’인 셈이죠.
과거에는 사람이 일하던 공간(오피스)에 투자했다면, 이제는 서버가 일하는 공간으로 돈이 몰리고 있습니다. 전통적인 리츠보다 경기 영향이 적고, AI 시대에 필수적인 인프라라는 점에서 안정성과 성장성을 동시에 확보했습니다.
데이터센터 리츠가 왜 뜨고 있을까?
가장 큰 이유는 AI 산업의 폭발적인 전력·저장 수요 증가입니다. 엔비디아, 애플, 구글 같은 글로벌 기업들은 초거대 AI 모델을 운영하기 위해 수천 개의 서버를 돌리고 있습니다. 이 서버를 둬야 하는 곳이 바로 데이터센터입니다.
즉, AI가 커질수록 데이터센터의 부동산 가치가 함께 오르는 구조입니다.
2025년 상반기 기준, 미국 상장 리츠 중에서 가장 높은 수익률을 기록한 종목은 데이터센터 전문 기업 디지털 리얼티(Digital Realty)와 이퀴닉스(Equinix)였습니다.
이 두 기업은 전력 효율 시스템, 냉각 기술, 보안 설비 등 고급 인프라 운영 역량으로 AI 기업들의 필수 파트너가 되면서 임대료 상승과 가치 상승을 동시에 이뤘습니다.
데이터센터 리츠는 경기 둔화 때도 안정적입니다. AI, 클라우드 산업은 경기 상황과 상관없이 돌아가기 때문입니다. 이 점이 전통 부동산 리츠와 다른 중요한 차이입니다.
데이터센터 리츠의 매출 구조
일반 리츠는 임차인의 유동성이나 경기 영향을 크게 받지만, 데이터센터 리츠는 주로 기업 간 장기 임대 계약을 맺습니다. 클라우드 기업, 통신사, AI 스타트업들이 주요 고객이죠.
이들은 서버를 하루라도 멈출 수 없기 때문에 보통 10년 이상 장기 계약을 유지합니다. 이로 인해 꾸준한 임대 수익과 예측 가능한 현금 흐름이 만들어집니다.
또한 전력 요금이나 설비 업그레이드 비용 일부가 임차인에게 전가될 수 있는 구조로 되어 있어, 운영비용 변동에 대한 리스크도 적습니다.
쉽게 말해 장기 고정 수익형 인프라 투자라고 볼 수 있는 것이죠.
데이터센터 리츠가 주는 3가지 장점
1. 성장성과 안정성을 동시에 갖춘 자산입니다.
일반 부동산은 시장 침체기에 가치가 빠지지만, 데이터센터는 AI·클라우드 시장 확장과 함께 장기 성장세를 보입니다.
2. 경기와 무관한 임대 수요입니다.
사람이 소비를 줄여도, 데이터 사용량은 줄지 않습니다. 기업의 디지털 전환과 AI 서비스가 늘어날수록 데이터센터의 가동률은 오히려 더 높아집니다.
3. 일정한 배당 수익입니다.
리츠는 법적으로 수익의 90% 이상을 투자자에게 배당해야 합니다. 데이터센터 리츠도 연평균 4~6% 수준의 안정적 배당률을 보이고 있습니다. 부동산의 안전성에 AI 산업의 성장성을 더한 독특한 조합입니다.
한국 시장에서도 투자가 가능할까?
국내에서도 데이터센터 투자가 빠르게 확산되고 있습니다. SK텔레콤, 네이버, 카카오, LG CNS 등 대형 IT 기업들이 수도권을 중심으로 자체 데이터센터를 확충하면서 관련 리츠 상품이 늘어나고 있습니다.
2025년에는 NH·미래에셋·신한자산운용이 데이터센터 리츠 펀드 출시를 발표하면서 한국판 AI 인프라 리츠 산업이 본격화되었습니다.
아직은 초기 단계지만, 글로벌 트렌드를 고려하면 2026년 이후 국내 리츠 시장에서도 데이터센터 섹터가 독립적으로 성장할 것으로 예상됩니다.
투자 방법과 주의할 점
데이터센터 리츠에 투자하는 방법은 두 가지입니다.
1. 미국 상장 리츠에 직접 투자 (예: DLR, EQIX)
2. 국내 상장 글로벌 리츠 ETF를 활용하는 간접 투자
제가 찾은 대표적인 ETF는 아래와 같습니다.
- Global X Data Center REITs & Digital Infrastructure ETF (VPN)
- Schwab U.S. REIT ETF (SCHH)
- 국내의 TIGER 글로벌리츠 ETF 등
투자 시, 주의할 점도 있습니다. 데이터센터 리츠는 전력, 에너지 비용에 민감하기 때문에 유가나 전력 단가가 급등하면 운영수익이 일시적으로 줄 수 있습니다.
또한 산업 특성상 초기 투자비가 크고, 부채비율이 다소 높을 수 있습니다. 따라서 장기투자 관점에서 접근하고, 포트폴리오의 일부로 편입하는 게 좋습니다.
2026년 이후 전망
AI와 데이터 산업의 성장은 이제 시작에 불과합니다. 전 세계적으로 매년 20% 이상 데이터 저장 수요가 늘고 있으며,
이 데이터를 안전하게 저장하고 관리할 시설이 절대적으로 부족합니다. 이에 따라 데이터센터 리츠의 공급 부족 현상은 당분간 이어질 것으로 보입니다.
즉, 공급은 한정적이고 수요는 계속 증가하는 구조이기 때문에 가격과 수익률이 모두 안정적으로 상승할 가능성이 큽니다.
또한 친환경, 효율성 규제가 강화되면서 에너지 절감형 데이터센터 기술을 갖춘 기업이 시장의 주도권을 잡을 전망입니다.
이처럼 데이터센터 리츠는 AI 시대의 부동산이라는 새로운 투자 키워드로 자리 잡을 것입니다.
배당과 성장을 모두 잡는 데이터센터 리츠
지금까지 부동산 투자는 지역과 건물 가치에 의존했지만, 이제는 기술 인프라가 가치를 결정하는 시대로 바뀌고 있습니다.
AI 시장이 성장할수록 데이터를 저장할 집, 즉 데이터센터의 가치도 함께 오릅니다. 데이터센터 리츠는 전통적인 부동산의 안정성과 기술 산업의 성장성을 동시에 담고 있는 드문 자산입니다.
2026년 이후, 이 분야는 안정적인 배당 + 성장형 인프라 투자라는 두 가지 매력을 가진 투자처로 확실히 자리 잡을 것입니다.
불황에도 돌아가는 AI 서버처럼, 데이터센터 리츠는 언제나 새로운 시대의 기회를 담고 있습니다.
[참고] 데이터센터 리츠 투자 이외의 2026년 투자 키워드가 궁금하시다면 [투자전략 키워드 10가지를 통한 2025년 회고] 글을 확인하시는 것을 추천드립니다.
그럼 성투하시길 바랍니다.
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